כיום רבים עושים פינוי בינוי, שהדיירים חותמים חוזה מול יזם, שקונה את החלקה של הבנין או של כמה בניינים יחד, והורסים את הבניינים הישנים שיכולים להיהרס ע"י רעידות אדמה או טילים.

אם כל השכנים מסכימים, הרי שהכל מצוין [אם מסכמים את הכל מראש, ודואגים שלא יהיו סעיפים שיש בהם ריבית].

הנידון הוא כאשר יש שכנים שמתנגדים, האם אפשר לכוף אותם לכך [ולפעמים זה דירה של זקן עם אלצהיימר שיש לו אפוטרופוס].

טענות המתנגדים

[א] טענת ריבוי דיורים, כמבואר בב"ב (נט:).

ואף שבחדר מדרגות יש נידון האם יש טענת ריבוי דיורים, כי שמא זה כמו מבוי, שיש הסוברים שאין במבוי טענת ריבוי דיורים, כמבואר בחו"מ (סי' קנו).

אך למעשה הטענה שרבים סוברים שאין טענת ריבוי דיורים בחדר מדרגות שלכן מותר להוסיף יחידות דיור, היא משום שכיוון שבלאו הכי יש הרבה משפחות מרובות ילדים, ולהוסיף עוד יחידה זה לא משמעותי, אבל כאן שמכפילים את הדירות ואף יותר יש טענת ריבוי דיורים.

[ב] לפעמים זה מזיק לצביון השכונה שמגיעים אנשים רבים, וכן סוג אנשים שלא היו גרים קודם לכן באזור, ומבואר בחו"מ (סי' קסא ס"ה) ששותפים יכולים לעכב בדברים שאין דרך בני המקום לעשותם בחצרותיהם.

[ג] התנגדות של אנשים מבוגרים שהפינוי מפריע להם: ויש מקור לכך בחו"מ (סי' קסד ס"ב וסי' קנד סי"ג) שזה טענה שקשה לגור במקום אחר, וכמו שמובא להלן.

[ד] צרות עין: ואף שאין בזה טענה הלכתית, אך כיוון שהדירות הם רכוש פרטי זכותם להתנגד לכך, ולהלן יתבאר אם אכן זו טענה.

[ה] רצון לקבל פיצוי כספי גדול יותר: ואף שאין בזה טענה הלכתית, אך כיוון שהדירות הם רכוש פרטי זכותם להתנגד לכך, ולהלן יתבאר אם אכן זו טענה.

כיום לפי החוק הערכאות פועלים נגד המתנגדים/ הסרבנים בשני אופנים:

[א] להשאיר את הבניין כמו שהוא, ומטילים על הסרבנים לשלם את כל הגרמות של ההפסדים ומניעת הרווחים של הדיירים שמסכימים, וזה מסתכם בסכומים אדירים של מיליוני שקלים.

[ב] דוחים את טענת הסרבנים, והערכאות ממנים מיופה כח שיחתום במקום המתנגדים על כל הטפסים הנצרכים ליזם, ומשלישים בידי המיופה כח ערבויות ובטחונות שיקבל דירה כמו שהייתה לו בעבר במקום שהקבלן רוצה, ונמצא שמפקיעים את דירתו בעל כרחו, אך נותנים לו דירה אחרת במקום.

טענות להיתר ודחייתן

ויש בזה כמה נידונים שאפשר מחמתם להכריח את המיעוט, ואף בית דין יוכלו לכפות מחמת נידונים אלו את המיעוט המתנגד לחתימה:

א. דינא דמלכותא דינא:

אמנם זה לא סיבה להתיר, כיון שבא"י אין דינא דמלכותא דינא, כמבואר בר"ן נדרים (כח), וכן ברשב"א (שם בשם ר"א ממיץ) וטעמם שהטעם שדינא דמלכותא דינא הוא משום בעלות המלך על קרקע הארץ, ולכן בא"י שאין הקרקע של המלך אלא שייכת לכלל ישראל, אין דינא דמלכותא דינא.

אך לפי הרשב"ם (ב"ב נד:) שהטעם של דינא דמלכותא דינא הוא משום שבני המלכות מקבלים עליהם מרצונם את חוקי המלך ומשפטיו, לפי זה אף בארץ ישראל יש דינא דמלכותא דינא.

ומצינו שיטת ר"ת (הו"ד בקובץ שיטות קמאי נדרים כח) שבמלך ישראל לא נאמר דינא דמלכותא דינא, ורק במלך גוי נאמר דינא דמלכותא דינא.

יש עוד נידון אם אומרים דינא דמלכותא דינא במלך רשע, ונחלקו בכך הראשונים בסנהדרין (כ:) לגבי אחאב.

אולם מבואר בשו"ת חת"ס (חו"מ סי' מד) שבדבר שהוא לטובת בני המדינה יש דינא דמלכותא דינא אף בארץ ישראל לכו"ע, וכל המחלוקת אם יש בארץ דינא דמלכותא דינא זה רק לגבי מיסים שנלקחים בע"כ של התושבים, אבל בדברים שלטובתם כו"ע מודים שיש דינא דמלכותא דינא.

אולם גם אם יש בארץ ישראל דינא דמלכותא דינא, אך כאן י"ל שלא אומרים דינא דמלכותא דינא:

דעת בעל התרומות (שער מו ח"ח סי' ה) שזה נאמר רק בדבר שהוא לטובת המלך, ובדעת השו"ע יש סתירות בזה אם כך פוסק, (עי' סי' מה סי"ז, ובסי' סו ס"ו וסי"ג וסכ"ו, ובסי' סח, ובסי' רכה ס"ב). ובשו"ת אבקת רוכל (סי' פא) פסק שצריך שיהיה הנאה למלך עצמו, ולפ"ז כאן כיון שאין הנאה למלך, אין בזה דינא דמלכותא דינא.

אמנם, דעת רוב הראשונים (גיטין י: וב"ב נה) לגבי שטרות העולים בערכאות של גוים, שיש דינא דמלכותא דינא בדברים שבין אדם לחבירו, אף בדברים שהם לא טובת המלך.

אך ברמ"א (סי' שסט סי"א) כתב שאומרים דינא דמלכותא דינא רק בדבר שיש בו הנאה למלך או שהוא לתקנת בני המדינה.

וצריך לדעת האם זה טובת התושבים להוסיף דיירים: יש דורשים לשבח, שע"י זה יותר חרדים יוכלו לגור בעיר וזה דבר טוב, אך תלוי באיזה ערים וכמה זה נחוץ. ויש דורשים לגנאי שצריך מעליות שבת, וכן לפעמים כשמוסיפים דיירים ישנם דיירים שלא מתאימים לאופי השכונה.

טענה נוספת יש שדינא דמלכותא זה רק שיש חוק שמחייב בעצמו, וכגון אם החוק היה שאם יש רוב בפינוי בינוי המיעוט חייבים להתפנות, אז שמא זה נחשב חוק שמחייב.

אבל  כיום  אין  חוק  כזה  שחייבים  להתפנות  ולבנות,

אלא שיש זכות לרוב לתבוע את המיעוט על התנגדותם, והם יכולים לתבוע מהמתנגדים הפסדים, או שהמיופה כח מטעם הערכאות חותם על המסמכים במקומם.

הרי שאין כאן חוק שהמיעוט חייב להתפנות ואין כאן הפקעה של הרשויות, אלא רק אפשרות לבוא מכוחם או לתובעם על נזקים, לכן בזה לא שייך דינא דמלכותא דינא.

ב. מנהג מחייב:

כיון שכך המנהג, שותפים יכולים לכוף את שאר השותפים לפי המנהג, אם זה טוב לשותפים, כמבואר בחו"מ (סי' קעו).

אולם כדי שיקרא מנהג צריך שיהיה מנהג ברור, וכפי הנראה אין עדיין מנהג ברור בנידון זה.

ג. כפיית רוב שותפים:

מבואר בחו"מ (סי' קסג) ששותפים בעסקי השותפות הרי הם כבי"ד הגדול, ולכן רוב השותפים יכולים לכוף את המיעוט.

[מבואר שם לגבי מס, שיושיבו את כל בעלי הבתים הנותנים מס, ויקבלו עליהם שכל אחד יאמר את דעתו לשם שמים וילכו אחרי הרוב, ואם המיעוט ימאנו הרוב יכולים לכוף אותם אפילו בדיני עכו"ם ולהוציא ממון על זה, והם צריכים לתת חלקם, ומקור הדין הוא מתשובות מהר"ם והגהות מיימוניות.

וכתב הגר"א (שם) שמקור הדין הוא בגמ' (ב"ב ח: וב"ק (קטז:) שרשאים החמרים להתנות ביניהם) ונפסק בחו"מ (סי' רלא) שרשאים בני העיר להתנות על המידות וכו' ולהסיע על קיצתן, דהיינו שבני העיר יכולים להתנות ביניהם שכל מי שלא יעשה כמו ההחלטה יקנסו אותו, וכתב הגר"א (שם) שנלמד מזה שכל השותפים בענייני שותפותם הרי הם כבית הדין הגדול].

אולם נראה שכל מה שמצינו שנחשבים כבי"ד הגדול זה לא לענין הפקעת רכוש פרטי של אדם, שהשותפות היא רק בשטחים המשותפים, אבל כאן הנידון הוא לגבי להוציא את האדם מביתו.

ועוד שכל מה שמצינו שמועיל רוב כמו בי"ד הגדול זה

רק כשכולם נמצאים באסיפה והרוב החליטו, אבל אם המתנגדים אינם באים לאסיפה אין זה מועיל. אולם בפת"ש (סי' קסג ס"ק א) כתב בשם החת"ס שאם הודיעו על אסיפה נחשב שכולם באו.

ועוד נראה שלא כל שותפים בבניין נחשבים כבית דין הגדול, אלא רק קבוצת משלמי מס או קבוצת אמנים נחשבים כקהל שהרוב יכול לכוף את המיעוט, ובפרט שידוע שיש הרבה הסכמים מתחת לשולחן שלא כל הדיירים מקבלים בשווה, ואי אפשר לומר שעל זה נאמר שהם כבית דין הגדול שהרוב יכולים לכוף את המיעוט.

ד. שבעה טובי העיר:

כיוון שיש בבניינים חששות של רעידות אדמה, ולכן יש חוק עפ"י חוות דעת של מומחים לאפשר בניות כאלו, נחשב כשבעה טובי העיר ויש להם כוח להפקיע את הממון מבעליהם.

אך לפי המבואר לעיל לגבי דינא דמלכותא דינא שלא שייך כאן, ואותו טעם שייך גם כאן, כי שבעת טובי העיר לא הפקיעו את השטח של המיעוט, וכנ"ל שרק אפשרו זכות לתבוע את המיעוט.

ה. רישום בתים כשותפים ה"ז קבלת חוק בתים משותפים:

כיון שהבתים רשומים ברשויות כבתים משותפים וחלים עליהם כל חוקי בתים משותפים, נחשב שקיבלו עליהם דיני בתים משותפים, ומותר לשותפים לקבל עליהם לדון כדיני גויים אם לא הולכים לדון לפניהם.

אך אין זה נכון כלל, כי מה שרושמים את הבתים כבתים משותפים, אין הכוונה לקבל את כל החוקים של בתים משותפים, והרישום נעשה רק כדי שיהיה רשימות מסודרות לפי החוק, ורק מה שכולם נהגו במקומות משותפים כגון תיקון הגג וצינורות צריכים לעשות כן, ובמקומות שאין מנהג, לא כל הבניין משלם את הצינורות וכדו' אלא רק אותו צד, ורק בגג משלמים כולם כי זה יכול לגרום נזק לכל הבניין.

אולם נראה שבבניין של חילונים אפשר לסמוך על הרוב, כיון שהחילונים באים לגור על דעת החוק.

לסיכום

בבנין שהמתנגדים הם חילונים, אפשר לסמוך על הרוב כיון שהם גרים על דעת לשמור על החוק.

בבנין שכולו שומרי תו"מ אז גם באופנים שאין טענות של ריבוי דיורים, צביון השכונה, וקושי המעבר, יש זכות להתנגד כיוון שהבית הוא פרטי. אך יש אפשרות שהשכנים יפצירו בשכנים המתנגדים למכור, ואין בזה איסור לא תחמוד, אך לקבלן יש איסור, וכמו שיתבאר להלן.

האם מותר להפציר בשכן שיסכים

יש לדון האם יש איסור לא תחמוד וגזל בכפיית השכנים המתנגדים.

והנה מבואר בב"ק (סב) וחו"מ (סי' רה) שתליוהו וזבין זביניה זביני, מחמת אונסו גומר ומקנה כיוון שמקבל תמורה, ולכן אין כאן גזל.

אך יש לדון ששמא זה נקרא "תליוהו וקני", כי הרי המתנגד אינו רוצה לקנות אלא להישאר בעלים על ביתו הקודם, ובעל כרחו נותנים לו בית שיהיה שלו, ובתמורה לזה לוקחים ממנו את ביתו הקודם והרי זה כמו תליוהו וקני, ונחלקו בעל העיטור (המובא ברשב"א קידושין ב) עם הרשב"א האם תליוהו וקני מועיל כמו תליוהו וזבין, ובשו"ע (אה"ע סי' מב ס"א) הובאו שתי הדעות בלא הכרעה.

עוד יש לדון אם יש בזה איסור לא תחמוד, שהרי כתב הרמב"ם (הלכות גזילה פ"א ה"ט) שהמפציר בחבירו למכור את ביתו או כליו ומכביד עליו ברעים עובר על לא תחמוד, וכתב הראב"ד (שם) שדווקא אם לא אמר רוצה אני עובר בלא תחמוד, אבל אם אמר רוצה אני אינו עובר בלא תחמוד. וכאן כיוון שמקבל דירה אחרת תמורת דירתו נחשב שאמר רוצה אני ולא עובר בלא תחמוד, וכן דעת התוס' (בתירוץ אחד בב"מ ה: וסנהדרין כה:).

אולם מדעת הרמב"ם נראה שגם אם המוכר אמר רוצה אני הקונה עבר על לא תחמוד, וכן סתימת השו"ע (חו"מ סי' שנט ס"ט) שהכופה חבירו למכור לו את ביתו עובר על איסור לא תחמוד, אך אין לו דין גזלן, ומשמע שאף אם אמר רוצה אני עובר על לא תחמוד.

ויש לצדד שאין בזה איסור לא תחמוד, כיוון שאיסור לא תחמוד הוא שרוצה שהחפץ של חבירו יעבור אליו, אך כאן הדבר אינו כן, אלא רוצה לעצמו דירה גדולה ושלחברו יהיה גם דירה, ולכן אין בזה לא תחמוד.

עוד יש לדון סברא שכיוון שמי שקונה את זה זה היזם, הרי שהשכן מפציר בשכנו שימכור למישהו אחר ושמא אין בזה לא תחמוד, כמו שמבואר בבן יהוידע (קידושין נט) שלא תחמוד זה רק אם חומד לעצמו, ולא אם חומד לאחר.

עוד יש סברה שכיוון שהוא שותף בשותף אין לא תחמוד, כמו שמצינו בגוד או איגוד, והרי זה לא תחמוד, ומבואר שאין לא תחמוד בשותפים.

אמנם אף שאין בזה איסור גזל ואיסור לא תחמוד, אסור להכריחו לחתום משום הונאת דברים, כמבואר בחו"מ (סי' קסד ס"ב) שיש לו זכות להתנגד לעבור דירה [לשון השו"ע הנ"ל "נדלדלו קורות הבית וירדו לאויר הבית, אם הגיעו לתוך י' טפחים סותר ובונה, ואם לא הגיעו יכול בעל העלייה לעכב עליו. ואפי' אמר לו בעל הבית אני אשכור לך מקום כדי שתדור בו עד שאתקן התקרה, אפי' אינו משתמש בו אלא בעצים אין שומעין לו, שהרי אומר לו איני רוצה שאטרח ממקום למקום כדי שתתקן ביתך"], וכעין זה בחו"מ (סי' קנד סי"ג) ומקור הדין הוא בב"ב (ו: ז.)].

אך אם היזם הוא זה שמפציר במתנגדים, אין את הסברות האמורות ויש לחוש ללא תחמוד, כמו שנתבאר שלדעת הרמב"ם והשו"ע שגם אם נותן כסף עובר על לא תחמוד. אמנם אם זה דברים שברור שזה טובת הדייר, יש לצדד שאין בזה לא תחמוד.

עוד יש סברא לומר, שאם מציע לו הצעה ממש משתלמת באופן שכמעט לא צריך להפציר בו, אין בזה איסור.

כפיית הדיירים ע"י חתימה מול היזם

לגבי לחתום על החוזה מול היזם, אם החתימה שלו היא החתימה האחרונה שמחמתה אפשר לכוף את שאר הדיירים, אסור לעשות כן. והטעם, כי אסור לעשות היזק ע"י גרמא [עיין ב"ב כב: וחו"מ סי' קעה ס"מ].

יזם גוי

האם אפשר לחתום ליזם גוי: יש מקום לדון שהאיסור לא תחנם הוא רק כשנותן לו ריבוי במגרש, אבל כאן שהמגרש הוא באותו הגודל ורק בונים על החלקים הקיימים השייכים לכל השותפים אז אין לא תחנם.

גם יש לדון אם יש איסור לקבלן יהודי לבנות לגוי דירה במגרש שכבר שייך לגוי. גם אם יש איסור, יש לדון שאם רק מוסיף לו בבניין מותר.

דברים שיש ליזהר בהם בחתימת הסכם לפנוי בינוי

[א] בוררות בפני בי"ד או בורר - לא בית משפט.

[ב] היתר עיסקא.

[ג] יש לברר את הנושא של דיירים סרבנים.

[ד] עבודות בחול המועד.

[ה] מעליות שבת, משאבות ביוב ומים מאושרות לשבת בכשרות מהודרת.

[ו] תשתית לחיבור לגנרטור לשבת.

[ז] מקום לסוכה.

[ח] שיהיה ניסוח שכל ההסכמים נעשו בקנין בפני בי"ד חשוב ומעכשיו באופן שאין בו אסמכתא.

מקומות שישנם אינן שומרי תו"מ:

[א] שני כיורים.

[ב] שעון שבת.

[ג] מנואלה בתריס חשמלי.

[ד] חיישנים בבנין - שיופעל שלא לפי תנועה.

[ה] דלת כניסה לבנין - מכני.

[ו] טיפול בגינות בשמיטה - לפי ההלכה.